Даже аналитикам, далеким от рынка застройки, понятно, что в условиях текущих экономических реалий многие строительные компании испытывают недостаток оборотного капитала и хотели бы получить адекватную подмога от кредитно-финансовых организаций. И все-таки для банков сотрудничество с компаниями строительной отрасли не выглядит перспективным, несмотря на всеми отмечаемый высокий «отложенный спрос» на жилье, а так же прогнозируемые возможности в сфере коммерческой недвижимости.

"Спрос на кредиты со стороны строительных организаций относительно велик, однако предпочтение отдается структурам со сравнительно низкой долговой нагрузкой на коммерциал и хорошим качеством залогов, которыми выступают объекты строящейся недвижимости. При этом желательно, чтобы план был завершен на 80%", - описывает ситуацию главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин.

Эксперты всех направлений признают, что у отрасли здоровенный потенциал роста, за счет высокого уровня "отложенного спроса" на российском жилищном рынке. При всем при том завышенные в результате кредитного бума цены на жилую недвижимость и значительные коррупционные и бюрократические издержки сдерживают формирование сегмента. В связи с этим аналитики убежденно заявляют, что жилищное возведение не окажется в числе отраслей - лидеров восстановления российской экономики в перспективе ближайших кварталов. Конечно в больше длительном периоде оно совершенно может занять это местоположение благодаря усилению мер административного контроля за ценообразованием и исполнением законодательства Россия в данном инвестиционном сегменте. Только на ситуацию, которая разворачивается здесь и теперь, это никак не влияет.

Опрос среди банкиров о том, кому из строителей они готовы выдавать ныне крупные займы, позволяет сложить достаточно четкую картину. В соответствии данным Олега Никитенко, заместителя директора дирекции корпоративных продаж ОТП Банка, рассматриваются заявки от потенциальных клиентов, представляющих собой симбиоз строительных и девелоперских компаний. В чистом виде девелоперам получить крупные денежные средства сегодня сложно. О трудностях взаимодействия с кредитно-финансовыми организациями в эти дни заявляют и сами участники строительного рынка. Как отмечает Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити - XXI век", банки неохотно идут на рефинансирование прежде выданных кредитов, вследствие этого до последнего пытаются обретать с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств. Эта стратегия просматривается в основном у крупных, так называемых системообразующих, банков, сравнительно недурно чувствующих себя на современном рынке. Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и требованию дополнительных ликвидных залогов. По существу, у девелоперов сегодня крайне ограниченный инструментарий по снижению кредитного бремени в силу складывающихся тенденций на строительном рынке. Рефинансировать свои долги могут единицы, не говоря уже о выходе на рынок капитала. Оттого многим компаниям приходится планировать на свои силы и заниматься, по сути, увеличением продаж посредством изменение ценовой и маркетинговой политики. Финальный момент во многом зависит от текущего состояния самого девелопера, его кредитного портфеля, а ещё портфеля проектов и степени готовности объектов.

Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию либо завершающий период строительства коммерческой недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Кроме того заинтересовать банки могут проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, в частности возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.

"С огромный вероятностью разрешается произносить о том, что заявки "девелоперов", скорее всего, удовлетворены нашим банком не будут, - говорит Татьяна Иванова, заместитель начальника кредитного департамента коммерческого банка "Открытие". - А вот заявки собственно строительных компаний, осуществляющих комплексные инжиниринговые или строительные работы, рассматриваются, решения принимаются индивидуально в зависимости от реализуемого проекта, заказчика-инвестора, объема уже выполненных работ".

Для получения крупной ссуды специализация заемщика в части коммерческого или жилищного строительства не принципиальна, важнее состояние его кредитного портфеля и цена имеющихся активов. Какой именно заемщик-строитель нынче больше выгоден для банка - занимающийся коммерческой или жилой недвижимостью, вопросительный мотив тем не менее многогранный. "Полагаю, что и тот и прочий сегмент ощутили на себе в последние годы негативное воздействие спекулятивной активности, - делает вывод Александр Осин. - С учетом спада в производстве и потреблении, вероятного сокращения темпов их роста в перспективе ближайших лет строительным организациям при поддержке государства в обоих случаях предстоит провести существенную работу по снижению реальной себестоимости возводимых объектов. На этом фоне, на мой взгляд, риски инвестиций на рынке жилой и коммерческой недвижимости сейчас сопоставимы. Банк в данном случае подходит к каждому проекту индивидуально".

Маловероятно, что в краткосрочной перспективе кредитование строительных организаций вернется к докризисному объему в связи с нестабильностью на рынке и существующей тенденцией к снижению стоимости недвижимости. Как следствие, очень высока вероятность утраты заемщиком способности обслуживать должок из-за падения выручки. Таким образом, ситуация с кредитованием заемщиков-строителей сложная и в ближайшее миг не изменится. В целом бизнес-кредит участнику этого рынка в индивидуальном порядке выдать могут, но залог и процентная ставка будут включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.