Снизить ипотечные ставки в России за пять следующих лет — это реально, уверен генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. Об этом он заявил в интервью, которое опубликовано в приложении к «Коммерсанту», посвященном 15-летию АИЖК и российского рынка ипотечного кредитования.

Впрочем, для достижения указанной цели каждый из участников процесса должен выполнять свои обязательства, оговаривается глава АИЖК.

«Первый участник — это правительство РФ, которое в долгосрочных планах обозначило ориентир уровня инфляции в 4,7%, — уточняет Семеняка. — Второй участник — Центральный банк. При закрытых внешних финансовых рынках… ликвидность банкам предоставляет он. Поэтому хотелось бы, чтобы он проводил такую денежную политику, при которой ставка рефинансирования была максимально приближена к уровню инфляции».

Глава агентства напомнил, что, например, по итогам 2012 года инфляция ожидается на уровне 6%, а ставка рефинансирования при этом «будет порядка 8%» (сейчас составляет 8,25%. — Прим. ред.). «Ликвидировать эту разницу — одна из важнейших задач», — подчеркивает гендиректор АИЖК.

«Наконец, третье звено — коммерческие банки и АИЖК», — продолжает свою мысль Семеняка. И уточняет, что «с банков надо спрашивать не абсолютную величину ставки» (она «складывается из компонентов, на которые банки не влияют»), а «с банков можно спрашивать, сколько они зарабатывают». «Поэтому 600-м указом президента поставлен целевой ориентир в той части, где описывается максимально допустимый размер маржи», — напомнил глава АИЖК, уточнив, что к 2018 году она не должна превышать уровень инфляции больше чем на 2,2 процентного пункта. «Таким образом, сложив 4,7 и 2,2, мы получим величину 6,9% годовых, если ставка заимствований будет равна инфляции», — подсчитал финансист.

По его словам, снизить маржу, которая сегодня для банков составляет порядка 4%, а для АИЖК — 3%, «можно за счет сокращения операционных издержек и кредитных рисков». В этой связи Семеняка сослался на предлагаемые поправки в закон об ипотеке в части установления обязательности ипотечного страхования. «Суть в том, чтобы высокие риски, которые возникают при небольшом первоначальном взносе, банки не закладывали в процентную ставку, а перекладывали на страховщиков», — поясняет гендиректор агентства. По его мнению, «поскольку международный рынок страхования достаточно развит и конкурентен… на тот же самый риск у страховщиков страховая маржа будет ниже той, которую закладывают сегодня российские банки».

«Также предлагается изменить процедуру обнуления и списания долга. Сейчас убыток кредитора, продающего квартиру, составляет около 50%. Если повысить эффективность процедуры взыскания долга, то также появятся предпосылки для снижения маржи», — рассказывает глава АИЖК.

Третья группа проблем, по словам Семеняки, связана с трансакционными издержками. «Эту задачу планируется решать через введение электронной закладной и перехода от бумажного оборота к электронному», — отмечает он.

Кроме того, с точки зрения удешевления ипотеки глава агентства возлагает надежды на межбанковскую конкуренцию и эффект масштаба. «Если процедуры выдачи кредитов автоматизированы, то нет никакой разницы, обслуживать 100 тысяч кредитов… или 10 миллионов. Поэтому по мере роста масштаба, если ипотека будет качественной и доля ручной работы по проблемным активам небольшой, банки смогут снижать свою маржу», — считает финансист. Он уточняет, что, по мнению АИЖК, за счет одного эффекта масштаба маржу можно снижать на 0,25 п. п. в год, а банки, с которыми обсуждалась эта тема, считают реалистичнее показатель в 0,2 п. п. «Впрочем, даже в этом случае недостающий 1% как раз и аккумулируется к 2018 году, поэтому величина маржи в 2,2% мне видится вполне достижимой», — заключает эксперт.